Processus d’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation

Les étapes préliminaires à l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation

1. Choix du bien
Il est conseillé de visiter le bien à plusieurs reprises à des jours et des horaires différents afin de pouvoir apprécier la situation physique du bien et arriver à la meilleure décision possible.

2. L’entrepreneur
Pour un bien neuf, veillez à vérifier qui est l’entrepreneur et à obtenir des renseignements sur la qualité de la construction. Demandez à l’entrepreneur de vous présenter une licence d’entrepreneur en construction valide. Celle-ci vous permettra de vérifier quels sont les travaux pour lesquels l’entrepreneur a été habilité.
Dans ce contexte, rappelons qu’il faut vérifier si l’entrepreneur ou la société de construction a obtenu les permis de construction nécessaires – En aucun cas, n’achetez de bien dans un immeuble qui n’a pas obtenu les permis nécessaires.
Le permis de construire est accordé par l’autorité locale du lieu où le bien est situé.

3. Extrait du Cadastre – la carte d’identité de l’appartement.
Le « Tabou » est le cadastre des biens immobiliers en Israël où sont inscrits les droits immobiliers. Le « Tabou » est géré par le Bureau de l’Enregistrement Immobilier.
L’extrait du  » Tabou » est un résumé de l’inscription des données.
L’inscription d’un bien au Tabou garantit la véracité et l’authenticité de l’extrait du Cadastre qui peut être consulté par toute personne intéressée, mais n’a pas de valeur juridique. L’extrait du Cadastre permet de vérifier si le bien est inscrit au Cadastre, si le vendeur est le propriétaire légal, si le bien est grevé de charges, hypothèques, saisie, décision judiciaire, décision administrative, inscription au profit d’un tiers, etc., etc.

L’extrait du cadastre peut être obtenu directement sur le site du Ministère de la Justice en introduisant les numéros du bloc et de la parcelle, à l’adresse indiquée ci-dessous:
http://ecom.gov.il/Counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&language=he

4. La taxe d’acquisition
Une transaction pour l’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation est soumise à plusieurs sortes de taxation.
L’acquisition d’un bien immobilier implique le payement d’une taxe d’acquisition.
Le montant de cette taxe n’est pas fixe. Il est calculé de façon progressive selon 3 tranches d’imposition qui sont fonction du prix du bien, de la nature du bien et de la situation de l’acquéreur: est-il déjà propriétaire d’un autre bien immobilier à usage d’habitation ou s’agit-il d’un bien immobilier unique, à usage d’habitation.

Dans certains cas, la loi accorde une exonération ou un allègement de la taxe d’acquisition: c’est pourquoi il est conseillé de vérifier préalablement la situation, afin de planifier la fiscalité de la meilleure façon possible et de réaliser une économie d’impôt maximale.

5. Signature du contrat
Il est conseillé d’établir un projet du contrat final qui sera signé par les parties afin d’éviter des discussions de dernière minute lors de signature.
Il est important d’obtenir un extrait du Cadastre actuel au jour de la signature afin de vérifier s’il n’y a pas eu de changements depuis la date du dernier extrait et de joindre cet extrait au contrat de vente.

6. Inscription d’une notification
Au moment de la signature du contrat, les parties signent un formulaire d’inscription d’une notification. Cette notification a pour but de protéger les droits contractuels de l’acquéreur et d’empêcher le vendeur d’exécuter avec un tiers une autre transaction sur le même bien.
Il s’agit bien évidemment d’un stade important de l’acquisition qui doit être réalisé le plus rapidement possible après la signature du contrat.
Dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation enregistré à l’Administration du Territoire Israélien ou auprès d’une Société de Logement (dans ces deux cas les droits immobiliers ne sont pas inscrits au Cadastre et l’enregistrement d’une notification n’est pas possible), il faut recourir à d’autres moyens afin de protéger les droits de l’acquéreur, tels que: l’inscription d’un gage ou hypothèque auprès du Bureau de l’Enregistrement des Gages, notification de la transaction auprès de la Société de Logement.

7. Déclaration aux autorités fiscales.
D’après la loi, l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation est tenu de déclarer au Département de Taxation Immobilière l’acquisition d’un droit immobilier et cela, dans les 40 jours de la date de la signature du contrat. (Il est nécessaire de veiller à remettre cette déclaration dans les délais requis).
L’acquéreur doit remplir le formulaire de déclaration de l’acquéreur et joindre des documents tels que: une copie conforme du contrat signé par les parties, un extrait du Cadastre/ une attestation de l’administration du Territoire Israélien ou de la Société de Logement ainsi que tout document nécessaire pour l’obtention d’un avantage fiscal ou exonération d’impôt.
Après la remise de la déclaration, l’acquéreur obtiendra un ordre de payement de la taxe d’acquisition.

8. Inscription des droits immobiliers au Cadastre
Ce stade intervient avec la remise de possession du bien immobilier à usage d’habitation aux mains du vendeur et après payement de la totalité du prix de vente.
A ce moment, les droits immobiliers sont transférés du nom de vendeur au nom de l’acquéreur.
Voici la liste des documents à présenter au Cadastre afin de réaliser l’inscription au Cadastre:
Une demande d’inscription immobilière signée par toutes les parties et authentifiées par un avocat ou le greffier, les contrats de vente signés par toutes les parties et authentifiées par un avocat ou le greffier, une autorisation du Département de la Plus-Value Foncière, une autorisation de Département de la Taxe d’Acquisition, une autorisation de l’autorité locale attestant de l’absence de dettes, les photocopies certifiées conformes des cartes d’identité des parties.